2025년도 아파트 가격 전망_1편

2025년 아파트 가격 전망에 대해 저를 비롯한 많은 사람들이 궁금해하고 있습니다.
이번에 올릴 글은 다양한 전문가들의 의견과 함께, 여러 가지 주요 요인을 통해 2025년 아파트 가격의 변동을 예측해 보려 합니다.
제가 살고 있는 아파트는 2년 전에 구매했는데, 주변 지역 아파트 가격이 최대 45%까지 하락했다고 해서, 집 근처 몇 군데의 부동산을 다녀 왔는데, '현재 1기 신도시 선도지구' 선정을 위해 동의서를 받고있고, 조금 큰 평형이라 크게 하락하지 않았다고 해서 안도(?)의 한숨을 내쉬었습니다.
그래서인지 내년 아파트 가격이 궁금하기도 해서 글을 작성해 봤는데, 특히 아파트 가격은 금리 인하와 대출과 큰 관련이 있다고 해서 금리 인하를 중점으로 글을 올려봅니다.

1. 공급 부족 문제
많은 전문가는 2025년에 아파트 공급이 부족할 것으로 예상합니다. 이러한 공급 부족은 아파트 가격 상승의 주요 요인으로 작용할 수 있습니다.

  1) 주택공급량  부족
전문가들 사이에서는 2025년 이후 주택 공급 부족으로 인해 집값이 상승할 것이라는 전망이 있습니다. 이는 주택 인허가 건수와 착공 실적이 감소하면서 공급 공백이 심화될 것이라는 우려에서 비롯됩니다.

  2)정부의 입장
국토교통부는 서울 아파트 입주 물량이 충분하다고 주장하고 있습니다.올해와 내년 서울 아파트 입주 물량이 각각 3만8천 가구 4만8천 가구로 예상되며, 이는 10년 평균과 비교해 부족하지 않다는 설명입니다

  3)시장 반응
수도권 전세값 상승과 아파트 공사비 급등, 공급 부족 등의 우려로 인해 집을 매수하려는 수요자들이 증가하고 있습니다

2. 금리 인하와 대출 규제
금리 인하와 대출 규제는 아파트 가격에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 금리가 낮아지면 대출 이자율이 낮아져 사람들이 더 쉽게 돈을 빌릴 수 있게 됩니다. 이는 소비와 투자를 촉진하여 아파트 수요를 증가시킬 수 있습니다. 반면, 대출 규제가 강화되면 대출을 받기 어려워져 아파트 수요가 감소할 수 있습니다.
아파트 가격과 금리 인하와는 중요한 상관관계가 있으므로 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

  1)금리 인하란 무엇인가?
금리 인하는 중앙은행이 기준금리를 낮추는 것을 의미합니다. 기준금리는 은행들이 중앙은행에서 돈을 빌릴 때 적용되는 이자율로, 이 금리가 낮아지면 시중은행들도 대출 금리를 낮추게 됩니다. 이는 기업과 개인이 돈을 빌리는 비용을 줄여 경제 활동을 촉진하는 효과를 가져옵니다.

  2) 금리인하의 이유
중앙은행이 금리를 인하하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 가장 일반적인 이유는 경제 성장을 촉진하기 위해서입니다. 경제가 침체되거나 성장 속도가 느려질 때, 금리 인하는 소비와 투자를 촉진하여 경제를 활성화하는 역할을 합니다. 또한, 인플레이션이 너무 낮을 때도 금리 인하를 통해 물가 상승을 유도할 수 있습니다.

  3)금리인하의 영향
● 대출 비용 감소: 금리가 낮아지면 대출 이자율도 낮아져 기업과 개인이 돈을 빌리는 비용이 줄어듭니다. 이는 주택 구매, 자동차 구매, 사업 확장 등 다양한 경제 활동을 촉진합니다.
 
● 소비 증가: 대출 비용이 줄어들면 소비자들은 더 많은 돈을 사용할 수 있게 됩니다. 이는 가계 소비를 증가시키고, 경제 전반에 긍정적 영향을 미칩니다.

● 투자 증가: 기업들은 낮은 금리로 인해 더 많은 자금을 빌려 새로운 프로젝트에 투자할 수 있습니다. 이는 고용을 창출하고 경제 성장을 촉진합니다.

● 저축 감소: 금리가 낮아지면 저축의 이자 수익이 줄어들어 사람들은 저축보다는 소비나 투자를 선호하게 됩니다. 이는 경제 활동을 더욱 활발하게 만듭니다.

● 환율 변동: 금리 인하는 환율에도 영향을 미칩니다. 금리가 낮아지면 외국인 투자자들은 더 높은 수익을 찾아 다른 나라로 자금을 이동시킬 수 있습니다. 이는 해당 국가의 통화 가치를 낮추는 결과를 초래할 수 있습니다.

   4)금리인하의 부작용
   금리 인하가 항상 긍정적인 효과만 있는 것은 아닙니다. 몇 가지 부작용도 존재합니다.

●  인플레이션 상승: 금리 인하로 인해 소비와 투자가 증가하면 물가가 상승할 수 있습니다. 이는 인플레이션을 유발할 수 있으며, 지나친 인플레이션은 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

●  부채 증가: 낮은 금리로 인해 개인과 기업이 더 많은 돈을 빌리게 되면 부채가 증가할 수 있습니다. 이는 장기적으로 경제에 부담이 될 수 있습니다.

●  저축자 손실: 금리가 낮아지면 저축의 이자 수익이 줄어들어 저축자들이 손해를 볼 수 있습니다. 특히, 은퇴자나 고정 수입이 필요한 사람들에게는 큰 타격이 될 수 있습니다.
금리 인하는 경제를 활성화하기 위한 중요한 도구 중 하나입니다. 대출 비용을 줄이고 소비와 투자를 촉진하여 경제 성장을 도모할 수 있습니다. 그러나 인플레이션 상승, 부채 증가 등의 부작용도 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 금리 인하의 효과를 잘 이해하고, 개인 재정 계획에 반영하는 것이 중요합니다.

  5)대출 규제
 ● LTV (Loan to Value) 규제:
LVT란 주택담보대출에서 가장 기본적인 지표로, 주택 가격 대비 대출 금액의 비율을 의미합니다. 예를 들어 5억짜리 아파트를 구매하는데 4억 대출받았으면, LTV는 80%입니다.기본적으로 LTV는 50%로 설정되어 있습니다.
무주택자는 비규제지역에서 LTV 70%까지 대출이 가능합니다.
다주택자는 규제지역에서 주택담보대출이 불가하며, 비규제지역에서는 60%까지 허용됩니다

● DTI (Debt to Income) 규제:
DTI란 총부채상환비율을 의미합니다. 이는 대출자의 연간 소득 대비 연간 대출 상환액의 비율을 나타내는 지표입니다. DTI는 대출자의 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지를 평가하는 데 사용됩니다.
기본적으로 DTI는 40%로 설정되어 있습니다.
생애최초 주택 구입자는 DTI 60%까지 대출이 가능합니다

 
●  DSR (Debt Service Ratio) 규제:
DSR이란 총부채 원리금상환비율을 의미합니다. 이는 대출자의 연간 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액의 비율을 나타내는 지표입니다. DSR은 대출자의 상환 능력을 평가하는 데 중요한 역활을 합니다.
대출금액이 1억 원 이상일 경우 DSR 40%가 적용됩니다

3. 인구 이동과 가구 수 증가
인구 이동과 가구 수 증가도 아파트 가격에 영향을 미치는 중요한 요인입니다. 수도권으로의 인구 이동이 계속되면 수도권 아파트 수요가 증가하여 가격이 상승할 수 있습니다. 반면, 지방에서는 인구 감소와 가구 수 증가세 둔화로 인해 아파트 수요가 감소할 수 있습니다

4. 세계 경제 상황
세계 경제 상황도 아파트 가격에 큰 영향을 미칩니다. 세계 경기 불황이 지속하면 경제 활동이 위축되어 아파트 수요가 감소할 수 있습니다. 반면, 세계 경제가 회복되면 경제 활동이 활발해져 아파트 수요가 증가할 수 있습니다.

5. 정부의 부동산 정책
정부의 부동산 정책도 아파트 가격에 큰 영향을 미칩니다. 정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해 다양한 정책을 시행하면 아파트 가격이 안정될 수 있습니다. 반면, 정부의 정책이 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치면 아파트 가격이 하락할 수 있습니다

 

결론
2025년 아파트 가격 전망은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 공급 부족, 금리 인하와 대출 규제, 인구 이동과 가구 수 증가, 세계 경제 상황, 정부의 부동산 정책 등이 아파트 가격에 영향을 미칠 것입니다. 따라서 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 아파트 가격을 예측하는 것이 중요합니다.

지극히 개인 적인 생각이지만, 미국에서 기준금리를 인하 하게 되면 그 영향을 받은 한국은행 또한 기준금리를 낮출 가능성이 크고, 이를 통해서 은행의 대출 규제가 완화되면서, 내년에는 소폭으로 아파트 가격이 상승하게 될 거란 생각을 조심스레 해봅니다.